Dünya genelinde etkisini sürdüren salgın nedeniyle, ülkeler olağanüstü tedbirler almak zorunda kalmıştır. Bu tedbirler hayatımızda birtakım etkiler göstermektedir. Bu etkiler kimi zaman sosyal hayatımızı etkilerken, kimi zaman da ekonomik durumumuzu etkilemektedir. Bunun sonucunda, birtakım hukuki değişiklikler doğmaktadır.

Bu hukuki etkilerden bir kaçı da, kira sözleşmesinin tarafları ve devam eden sözleşmeler üzerinde görülmektedir. Alınan tedbirlerden biri; T.C. İçişleri Bakanlığı’nın 16.02.2020 tarihli genelgesinde 81 ilde, tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları, her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dahil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin faaliyetleri geçici bir süreliğine durdurulmasıdır.

Aynı zamanda 20.03.2020 tarihli, 31074 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Cumhurbaşkanlığı Genelgesi ile; ulusal ve uluslararası düzeyde açık veya kapalı alanlarda düzenlenecek her türlü bilimsel, kültürel, sanatsal ve benzeri toplantıların veya aktivitelerin, Nisan ayı sonuna kadar ertelenmiştir. Bu düzenlemeye ek olarak, 7226 sayılı kanunun geçici 2. Maddesine göre; 1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi, kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacaktır.

26.03.2020’de resmi gazetede yayınlanan, 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un Geçici 1. Maddesine göre ve Yargı Alanındaki Hak Kayıplarının Önlenmesi Amacıyla Getirilen Durma Süresinin Uzamasına Dair Karar ile 15.06.2020 tarihine kadar dava açma, icra takibi başlatma, başvuru, şikâyet, itiraz, ihtar, bildirim, ibraz ve zamanaşımı süreleri, hak düşürücü süreler ve zorunlu idari başvuru süreleri de dâhil olmak üzere bir hakkın doğumu, kullanımı veya sona ermesine ilişkin tüm süreler durdurulmuştur.

Mücbir Sebep Bakımından Değerlendirilmesi

Covid-19 salgının mücbir sebep olarak değerlendirilmesi mümkün ise de, Yargıtay’ın bu hususta nasıl bir değerlendirme yapacağına bağlı olarak, hukuki süreçler sonuçlanacaktır. Bizce de, mücbir sebep olarak değerlendirilmesi gereken bu salgın ile kira sözleşmelerinde , eğer ki mücbir sebep hali düzenlenmiş ise bu düzenlemelere göre hareket edilmelidir. Ancak mücbir sebep hali kira sözleşmesinde düzenlenmemiş ise taraflar, aşağıda inceleyeceğimiz düzenlemelerden faydalanabilecektir.

Tedbirlerin Kiraya Veren Üzerindeki Etkileri

Covid-19 sebebiyle kira bedellerini alamayan kiraya veren, 7226 sayılı kanunun geçici 2. Maddesine göre 1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi sebebiyle, kira sözleşmesinin feshini ve kiracının tahliyesini gerçekleştiremeyecektir. Ancak bu kanun maddesine göre kira bedellerinin ödenmemesi söz konusu değildir. Kiracının, kira bedeli ödeme yükümlülüğü devam etmektedir. Ödemediği takdirde ise; hem kira bedellerini, hem de temerrüt nedeniyle gecikme tazminatını ödemekle yükümlüdür.

Kiraya veren taraf 30.06.2020 tarihinden sonraki dönem kira alacakları için icra takibi yapabilir. İcra takibi ile hem taşınmazın tahliyesini, hem de kira bedeli ile birlikte gecikme tazminatını talep edebilecektir. Ancak 01.03.2020 ile 30.06.2020 tarihi arasındaki kira dönemlerine ait alacakları için tahliye talebinde bulunamayacak, sadece kira bedeli ile gecikme tazminatını talep edebilecektir. Kiraya veren, TBK m.352 gereğince ihtarda bulunsa bile, haklı ihtar sayılmayacak ve kira sözleşmesini fesih ile sona erdiremeyecektir. Bu halde, iki haklı ihtar sayılmadığından taşınmazın tahliyesini talep edemeyecektir.

Kiraya veren bu süreçte 30.06.2020 tarihini beklemeli ve bu sürenin sonunda icra ve dava yoluna başvurmalıdır. Burada hak kayıplarının ve çıkacak olan uyuşmazlıkların önlenmesi amacıyla, tarafların bir araya gelerek, ortak bir karar ile icra ve dava yoluna başvurmadan süreci atlatmalarını tavsiye etmekteyiz.

Tedbirlerin Kiracı Üzerindeki Etkileri

Kira bedelini ödemekte güçlük çeken kiracı, her ne kadar borcunu ifa etmediği için taşınmazdan tahliye edilemeyecek ve kira sözleşmesinin feshi de mümkün olamayacaksa da, kira borcunu ödemekle yükümlüdür. Kira borcunu ödemeyen kiracı, artık mütemerrit durumda olduğundan, gecikme tazminatından sorumlu olacaktır.

Ancak kiracı, iş yerini T.C. İçişleri Bakanlığı’nın 16.02.2020 tarihli genelgesi sebebiyle açamıyor ve gelir elde edemiyor ise, kira borcunu ödemekte güçlük çekeceği beklenen bir durumdur. Hem bu genelge ile iş yerini açamayan kiracılar, hem de diğer kiracılar bu durumda;

a)TMK m.136 İfa İmkansızlığı hükmüne başvurabilir

Bu hükme göre “Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer. ” Ancak bu hükmün uygulanması için imkansızlığın kalıcı olması gerekmektedir. Sürekli iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme olan kira sözleşmesinde kira ödeme borcu, covid-19 salgınının ortadan kalkmasıyla imkansız olmayacağından, ortada sürekli bir imkansızlık yoktur. Bu nedenle kiracı bu hükme göre borcundan kurtulamayacaktır.

b)TMK m.138 Aşırı İfa Güçlüğü hükmüne başvurabilir

Bu hükme göre “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ise borçlu kiracı ,borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa”;

1- hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını

2- bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeyi  feshedebilir.

Kira sözleşmesinin uyarlanması hakkını kullanarak kira bedelinde indirim talep edebilecektir. Burada unutulmaması gereken husus , kira bedelinin zaten güncel kira ücretlerinden düşük olması halinde mahkemede alınacak bilirkişi raporunda aynı kalma olasılığı bulunmasıdır.

Sözleşmenin feshedilmesi halinde ise kiracının, fesih tarihinden önce ödenmeyen kira bedellerinden sorumluluğu devam edecektir. Kiracı aleyhine açılacak icra takibinde, hem kira bedelleri hem de gecikme tazminatı istenebilecektir.

Kiracı taraf için de, hak kayıplarının ve ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi amacıyla, tarafların bir araya gelip, ortak bir karar ile, icra ve dava yoluna başvurmadan süreci atlatmalarını tavsiye etmekteyiz. Ancak kira sözleşmesinin artık bir faydası kalmamış ise, TMK m. 138 e göre fesih hakkını kullanması daha yerinde olacaktır.